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非对称非均衡股市交易

002968新正大股票怎么样?物业公司新正大公司消息

“业绩较好,物业新股在A股市场上又比较稀缺 。”一位投资者直言。截至2019年 12月11日收盘,重庆新大正物业集团股份有限公司(下简称“新大正”, 002968.SZ)连续7日涨停,股价收报68.26元,较发行价累计上涨达155.08%,总市值48.9亿元。

与其它物业公司不同的是,新大正选择错位布局,着重发展“非住宅”这片千亿蓝海。公开资料显示,新大正着重发展学校、园区、商业、公共等综合物业,以及保安、保洁等专项物业。2016年-2019年6月末,新大正非住宅物业计费面积在总面积中占比分别为83.62%、85.61%、86.5%、86.5%。
值得一提的是,在“非住宅”领域,新大正有着长达二十年娴熟的物管经验,但放眼行业全局,非住宅领域佼佼者仍然倍出,而面对强劲的竞争对手,背无房企“大树”的新大正未来又将如何弯道超车?相较于“房企系”物业公司,新大正的核心竞争有哪些?针对上述疑问及相关问题,《企业透明度报告》多次致电新大正董秘办,但公司方面未作回应。

偏安“重庆”一隅
生于重庆,长于重庆,偏安一隅的新大正对地区的依赖性令人担忧。
成立于1998年,今年12月3日,在深交所正式上市的新大正,是重庆早期成立物业公司之一, 当前新大正的主营业务主要分为两块:一是占营收超99%的物业服务收入,二是利润贡献微小的餐饮服务收入,截至2019年6月底,新大正物业收入接近 9 亿元人民币,为重庆、四川、贵州、云南、湖南、湖北、陕西、江苏等全国各地客户提供物业服务。
虽然,公司业务遍布全国,但新大正的收入来源主要还是倚靠重庆“大本营”。招股书显示,2016年-2019年6月底,新大正在重庆实现的主营业务收入分别为 5.45亿元、6.53亿元、7.31亿元、3.85亿元;同期,重庆地区业务收入占总营收比重分别为87.77%、85.09%、82.52%、78.73%,占比虽逐年下降,但依然保持在高位。
同时,截至2019年6月30日,新大正在管项目有316个,有216个来自重庆;总在管面积5838万平方米,其中约3567万平方米来自重庆,显然,重庆地区已经成了新大正名副其实的“利润奶牛”。
另外。据新大正官网资料显示,2012年,新大正承接贵州省高级人民法院物业,开启业务全国化布局。而截至2019年6月末,新大正的主营业务地域中渝、黔、川三省收入比重占总收入高达91.28%,显然,有着七年全国化扩张野心的新大正,目前对区域性的“依赖”仍然很强。
对此,58安居客房产研究院分院院长张波向《企业透明度报告》表示,“虽然新大正目前的主营业务也在向东部、西北部等区域拓展,但不可否认,其主体的收入依然是在西部的重庆、成都等地。”
在他看来,业务的区域性布局是把“双刃剑”,优势在于在区域形成一定影响力及规模后,可以形成相对的市场垄断地位,获取更多收益;劣势在于因区域过于聚集,其在全国的影响力偏弱,长此以往,会影响到未来长远发展,甚至可能影响到其股价表现。
核心竞争力待提升
刚刚过去一周的A股市场,让人再次嗅到了成功的味道,相较于“物业第一股”的南都物业,刚上市的新大正则一举成为资本市场眼中的“香饽饽”。
招股书显示, 2016年-2018年,新大正的营业收入分别为6.22亿元、7.68亿元和8.86亿元,年化复合增长率为19.35%,净利润分别为5716.52万元、7133.78万元和8854.32万元,年化复合增长率为24.45%, 2019年1-9月新大正实现营业收入7.53亿元,净利润7766.79万元,业绩中规中矩,保持良好。
而随着物业行业“大市场、小龙头”竞争格局日趋显著,“房企系”物业公司在市场上竞争优势更趋明显。
首先,从营收规模来看,与新大正接近9亿元的营收规模相比,同行业的中航善达及近期赴港即将上市的保利物业明显遥遥领先。财务数据显示,2016年-2018年,中航善达物业板块的营收规模则分别为22.98亿元、28.67亿元、37.18亿元;保利物业的营收分别为25.64亿元、32.4亿元、42.29亿元。
其次,从在管面积来看,截至2019年6月末,新大正总在管面积5838万平方米,而对比同行,截至2019年6月末,中航善达在管面积为7634万平方米,非住宅物业约为5300万平方米;雅生活服务的总在管面积则已达到了2.11亿平方米,其中非住宅在管面积则有8723万平方米;保利物业,截至2019年4月份,其在管总面积共约1.98亿平方米,非住宅在管面积达7763万平方米。
“新大正的优势是瞄准了非住宅这片蓝海市场,加上长达二十年的物管经验使其具有先发优势,但未来随着物业行业集中度的进一步提升,物业行业的马太效应必将愈发凸显,没有房企背景的新大正,未来明显很难在资金及规模上领先于其他物管企业。”一位不愿具名的香港国际证券券商分析师对《企业透明度报告》表示。
同时,张波也认为,纵观物业市场,有房企背景的物业公司优势性较为明显。“随着房企不断扩展,物业公司的业务版图也会随之增长,房企的品牌溢价也可能直接有利于物业公司,而对于新大正来说,以上优势并不具备,但需要肯定的是,新大正也有着诸如,超过二十年物业管理经验,具备国家一级资质,以及在学校和公共类型物业管理上的丰富经验的优势。”
张波称,物业公司对于人民“安居乐业”起到的作用不容小觑,新大正A股上市的成功,一方面是证明优秀物业公司可以更多受到资本市场关注;另一方面也显示出物业企业未来在市场上的地位会不断提升,并且将产生更多大型优秀品牌物业。同时,物业公司除了海外IPO,不排除未来会有更多品牌物业公司在A股上市。
如此来看,作为地产板块新一轮增长极的物业行业,伴随着资本抢滩,行业加速分化,未来竞争格局必然加剧,而背无房企“大树”撑腰的新大正,在渐拼规模的主赛道上,显然还有很长的路要走。

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